万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(c正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？hǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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