万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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