导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)一个男的长期不碰他老婆是什么原因p>

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并一个男的长期不碰他老婆是什么原因且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)一个男的长期不碰他老婆是什么原因，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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