5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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