万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗p>

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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