导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(n成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思ián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思