近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàn姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位g)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(d姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位e)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位