文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实1米等于多少mm 1米等于多少厘米施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(1米等于多少mm 1米等于多少厘米yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善(sh1米等于多少mm 1米等于多少厘米àn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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