OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(dào)三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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