5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也50g是几两 50g是一两吗是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方50g是几两 50g是一两吗面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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