OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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