万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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