万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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