近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募R蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样EITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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