万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(z马云看未来商铺的前景huǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集马云看未来商铺的前景团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。马云看未来商铺的前景不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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