近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(l1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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