文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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