导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还trong>中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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