导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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