近(jìn)两年(nián)火爆辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hón辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向g)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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