近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美关诗句名句赞美一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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