文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度马云看未来商铺的前景。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　马云看未来商铺的前景rong>从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度马云看未来商铺的前景、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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