5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏75寸电视长宽是多少幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来75寸电视长宽是多少(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢<75寸电视长宽是多少/strong>

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）