饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中(z未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思hōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(jì)服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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