饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二预期收益率计算公式 预期收益率是什么手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张预期收益率计算公式 预期收益率是什么(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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