万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的无法企及是什么意思，不可企及是什么意思愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让无法企及是什么意思，不可企及是什么意思，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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