5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.前肖是指哪几个生肖6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的前肖是指哪几个生肖(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临前肖是指哪几个生肖着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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