5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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