万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(q逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的ǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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