文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代贵州海拔高度是多少，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全贵州海拔高度是多少措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管贵州海拔高度是多少账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 贵州海拔高度是多少