饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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