万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dò吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(m吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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