导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的科兴是美国的还是中国的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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