5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向人次是指什么，人次是单位吗好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回人次是指什么，人次是单位吗(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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