OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě湖南电大几本，湖南长沙电大是几本)决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(j湖南电大几本，湖南长沙电大是几本iān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作(zuò)了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除(ch湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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