一线城市，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为(wèi)什么(me)这么重(zhòng)要(yào)？首先二手(shǒu)房指导(dǎo)价被称为“核弹级(jí)”政策，其(qí)次(cì)深圳几乎是最后(hòu)一个(gè)还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核(hé)心城市。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房指导(dǎo)价如(rú)果取消，首(shǒu)先(xiān)有(yǒu)利于(yú)深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调(diào)控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到正(zhèng)式通知(zhī)，目(mù)前仍按(àn)参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易(yì)居研究院研(yán)究总监严跃进认(rèn)为(wèi)，本次政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多(duō)体现为(wèi)银行(xíng)贷款等领域按(àn)照新的规(guī)则进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的参(cān)考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时的(de)市(shì)场价打了5折(zhé夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)、6折来(lái)“指导”，银(yín)行只能(néng)按照(zhào)指导价来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了(le)这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万的房子，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万(wàn)，加上(shàng)需要全款支付的部分，实际首付(fù)去到了510万(wàn)，相(xiāng)当(dāng)于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去了购房能力(lì)，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆续跟(gēn)进。事实也确实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据安居客的统计(jì)，实(shí)施二手房(fáng)指导价(jià)的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据显示(shì)：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当(dāng)年(nián)，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损1000万(wàn)破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加(jiā)这三年(nián)的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创(chuàng)下(xià)多年(nián)新低，学区房神(shén)话(huà)不(bù)再，房产中介(jiè)的日(rì)子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的(de)基调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆(lù)陆(lù)续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是(shì)最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一(yī)线城(chéng)市也(yě)不端(duān)着了。

　　近日，北(běi)京在房(fáng)山区试点多子(zi)女家庭和职住(zhù)平(píng)衡(héng)家庭购(gòu)房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也考虑予(yǔ)以(yǐ)多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分制度政(zhèng)策(cè)上(shàng)的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价(jià)格变(biàn)动(dòng)情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更(gèng)是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要(yào)发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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