一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么(me)重要(yào)？首先(xiān)二(èr)手房(fáng)指导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几(jǐ)乎(hū)是最后一个(gè)还在(zài)“认真”实施这条(tiáo)政策(cè)的城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具(jù)有风(fēng)向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利(lì)于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯(fēng)传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定(dìng)房价以网签(qiān)备案(àn)价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示(shì)“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认为，本(běn)次(cì)政策大概率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规(guī)则进行(xíng)，但(dàn)不会出台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价横空出世(shì)。当时，深圳一口气公布(bù)了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘(pán)，直接(jiē)按照当时的市场价打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折(zhé)来(lái)“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可(kě)以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际(jì)首(shǒu)付(fù)去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成(chéng)了（多给(gěi)210万首付(fù)）。这(zhè)直接让大(dà)批量(liàng)买(mǎi)家，失(shī)去(qù)了购(gòu)房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个(gè)城市(shì)陆续(xù)跟进(jìn)。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施(shī)二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大(dà)中城市(shì)房(fáng)价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研(yán)究(jiū)中心数据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导(dǎo)价(jià)出台当年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成交量同比下(xià)滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如今二(èr)手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过(guò)半成交价(jià)低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌(diē)至14万(wàn)/平(píng)，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷和持有成本(běn)，差(chà)不多(duō)亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批(pī)人这两年感(gǎn)受到(dào)了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房(fáng)神(shén)话不再(zài)，房产中(zhōng)介的(de)日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的(de)城市陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最(zuì)近(jìn)一线(xiàn)城市也(yě)不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子(zi)女家(jiā)庭和职住(zhù)平衡家(jiā)庭购房支持政(zhèng)策。上海(hǎi)也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格变动(dòng)情(qíng)况来看，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)了，其他(tā)二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市价格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全(quán)面推动二手(shǒu)房“带押(yā)过户(hù)”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房(fáng)地产企业(yè)要发挥国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到(dào)常(cháng)识，从字面(miàn)理解一(yī)下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如果不行了(le)，上面不(bù)就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不(bù)住，小船不就(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号jiù)翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策(cè)，还(hái)有一大波正在路上...

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