5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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