OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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