饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(x反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别īn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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