万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗"北京房圈大消息！顶级富豪，都被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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