万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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