万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(h修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜áo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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