导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jím开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名)80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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