OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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