5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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