导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhō电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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