导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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