导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿>

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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