近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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